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在土地市场“先涨后跌”的背景下,北京的楼面价格在第三季度创下全年最低。

企选址 | 时间 : 2020-09-29 10:10:57 306人已浏览

导语:北京今年土地市场总体表现为“先扬后抑”,自去年三季度以来,土地成交楼面价格有所下降。有关数据显示,北京三月份经营性土地成交楼面价为20599元/平方米,环比下跌31%,连续两个季度下跌,创近一年新低。

北京今年土地市场总体表现为“先扬后抑”,自去年三季度以来,土地成交楼面价格有所下降。有关数据显示,北京三月份经营性土地成交楼面价为20599元/平方米,环比下跌31%,连续两个季度下跌,创近一年新低。

由于限竞房产品大量上市,北京市场的非限价房重新成为主流,今年的限竞房地块只有6宗成交。此外,在“三条红线”监管政策出台后,房企投资热情不高,拿地倾向谨慎。
第三季度,楼面价格全年最低。
北京土地市场第三季度明显降温,楼面价格创一年新低。据北京中原市场研究部统计,今年第三季度,北京地区经营性用地供应10宗,供应面积130万平方米,较上年同期减少21%;经营性用地成交14宗,供应面积247万平方米,较上年同期增加57%,较上年同期增加88%;经营性用地成交楼面价20599元/平方米,较上年同期减少31%,楼面价连续两个季度下滑,溢价率为10%,为近一年最低。此外,北京土地市场第三季度的住宅用地供应主要集中在七月,八月和九月土地供应很少。
壳体研究院分析,楼面价下滑主要受三月份成交地块区位等因素影响,具体而言,三月份两宗鲜有供应的海淀区地块成交,楼面价均超过7万元/平方米,拉高了整体市场均价;二季度位于丰台分钟寺的两宗宅地,楼面价分别达到76168元/平方米和73912元/平方米,为年内最高,这也推动了宅地楼面价的上涨;而三月份成交地块的价格相对较低,同时底价有所上升,使得年内平均成交楼面价呈下降趋势。

但从全年表现来看,土地市场整体呈现前高后低的态势,总体热度高于去年。据北京中原市场研究部数据显示,今年前三季度,北京地区经营性用地成交38宗,总成交面积466万平方米,同比增长32%;经营性用地成交47宗,总成交面积586万平方米,同比增长11%;经营性用地成交楼面价28163元/平方米,同比增长16%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者,今年土地市场呈现前高后低的格局,优质地块在疫情爆发后频繁出现,土地市场火热。六月,土地市场的热度降温,回归理性水平。
合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,今年北京市场的土地供应位置相对较好,同时产品“7090”的限定开放,能让开发商相对自主的规划产品,增加项目的盈利空间,因此,开发商在热点地块的拿地上表现较为积极。但是市场同时出现了冰火两重天的景象,除了热点地块外,也有一些流拍地块出现,如东坝、金盏等地块。房地产开发商不会再一次拿地,而是更贴近市场,对房地产市场和土地价值有更全面合理的判断。
限竞房的用地面积大幅度减少。
当前,不限价地已正式回归市场主流,今年上半年北京土地市场成交类型以限价地为主。
据北京中原市场研究部统计,今年1-9月,北京住宅用地供应32宗,总供应量379万平方米(不含一宗暂停交易),同比增长21%;其中住宅用地供应25宗,总供应量305万平方米(不含一宗暂停交易),总供应量6宗,总供应量53万平方米;共有产权住房用地供应1宗,总供应量21万平方米。

特别是第三季度,限竞房地块供应量为零,今年北京最后一宗限竞房地块是五月初开+金地+旭辉摘得的东坝地块。红海地区为限竞房,亦庄区去年成交的地块已陆续入市,但今年的限竞房供应画上了句号,亦庄河西、河东地区年内无一宗限竞房成交。

非限价地回归、限竞房地退坡,是否意味着未来北京的限价房将退出市场?王小曼表示,今年限竞房减少,一是前期限竞房库存较高,因产品同质化消退缓慢。目前改善性客户较多,改善性客户需求区域有所改善,为丰富住宅产品结构,今年限竞房地块逐渐减少。限制房价是阶段性产品,短期内限制房价有所下降,但退出市场的可能性不大。

郭毅也分析,限竞房是不会退出市场的,今年限竞房土地供应减少,一方面可能是相关部门想要对土地供应进行结构性调整,另一方面,北京的房价已处于非常稳定的状态,部分地区还出现了均价下滑、楼盘降价等现象,限竞房发挥了增加市场供应,稳定房价的作用。就市场需求结构而言,限竞房主要针对刚需和刚改人群,市场上仍有一些品质改进和高端改善的需求存在,因此市场后续将需要更多的非限价商品住房用地,从而使房地产市场的供应百花齐放,实现多样化。


在“三条红线”之下,房企拿地放缓。
九月份实施了“三条红线”监管政策,房企投资热情保持低位,部分资金较为紧张的房企拿地力度有所收缩。
据贝壳研究院分析,受近期网传“三条红线”政策的影响,导致房企境内外融资规模缩水,较低的融资预期使得房企拿地积极性降低,一定程度上抑制了土地溢价率。
郭毅也认为,基于北京土地市场的价值判断,房企今年的拿地将更为谨慎。若某些地块未来将占用较大的资金量,或去化周期较长,或可能无法达到预期的利润目标,这样的情况下,房企将选择不拿地,或将只用起始价格,整体上,房企拿地态度无疑更为谨慎。
关于未来土地市场的走势,贝壳研究院表示,从近几年的成交情况来看,受供应量和房企库存货值的影响,四季度土地成交量较前三个季度有所上升,预计今年第四季度成交量仍将延续往年趋势,全年土地成交面积或将超过去年。

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