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一二线城市写字楼空置率有所收窄,市场复苏仍需时日

企选址 | 时间 : 2020-11-17 09:50:46 129人已浏览

导语:办公室出租率是反映经济活力的一个重要指标。新冠肺炎爆发后,空置率不断上升,成为一线城市写字楼普遍面临的问题。

办公室出租率是反映经济活力的一个重要指标。新冠肺炎爆发后,空置率不断上升,成为一线城市写字楼普遍面临的问题。由于全国防控形势有所改善,从4月开始,一线城市写字楼空置率上升幅度有所收窄,但市场完全复苏还需要时间。一座办公楼在暴发后正在进行“大考”。

暴发让许多人措手不及,王晓颖的工作也多了许多变数。

王晓颖是骏豪租赁部的负责人,她的工作就是说服各式各样的企业搬到骏豪中心公园广场办公。骏豪·中央公园坐落于北京中央商务区的边缘地带。今年头两个季度,王晓颖出租面积为18000㎡,但到2020年刚过半年,这一数字锐减至5000㎡,而这样的业绩,在市场上“已经非常不错”。新冠肺炎疫情导致经济活动大幅下降,使骏豪中央公园一类的写字楼面临生存危机。

虽然中国第一季度GDP增长了6.8%,但大多数经济学家认为中国经济的韧性尚在,其增长轨迹将是V字形或者U字形。当SARS在2003年爆发时,一旦病毒被控制,经济就会迅速反弹。但是,在疫情爆发最严重的一些行业和领域,“自救”和恢复工作依然十分困难。

办公室出租率是反映经济活力的一个重要指标。戴德梁集团和太平保险集团等国际顶级地产服务供应商发布的市场报告显示,目前一线城市写字楼的空置率普遍上升。

北京写字楼市场第一季度净吸纳量为-36782平方米,空置率微升至13.8%,特别是甲级写字楼的空置率更是高达13.2%,创2010年以来10年来新高。与去年同期相比,深圳、上海和广州的写字楼空置率分别为24.6%、21%和5.2%,都有不同程度的上升。

由于全国防控形势有所改善,一些地产商的数据显示,4月以来一线城市写字楼空置率上升幅度有所收窄,但市场要完全复苏尚需时日。一座办公大楼正经历一场疫情后的“大考”,在家呆了几个月的人们都迫不及待地想要重振经济。

"谁愿意退租和离职"
北京CBD是写字楼经济最活跃的地区,占地7平方公里,写字楼面积达到480万平方米,活跃写字楼从业人员超过40万。一月中旬,中介界传出一条消息:CBD最核心位置CBD已经空置,这被看作是市场紧急状态的信号。
突然爆发的疫情令市场主体措手不及,工厂、办公室、餐馆和商店都纷纷关闭,数月的战争“瘟疫”持续不断,“活命”成为许多企业的首要目标。
削减成本,保持足够的现金流成为最重要的事情。张小朵(化名)是北京一家网络广告公司的负责人,他已经准备好“搬家”。这次爆发后,许多企业削减了在广告营销方面的投入,这直接影响到张小朵的收入,“大概少了一半多”。
原租在CBD的张小朵,这里客户众多,公司办公场所也能体现企业的实力,她与该大厦方面签订了3年的租赁合同,今年正好到期。去年底,该大厦出租部门的工作人员还打电话问她续租的事,她说一天11元左右的租金在CBD还不算高,如果“搬家”了,还要花钱重新装修,还面临着员工流失的问题,张小朵不愿再去折腾。

但是,疾病爆发之后,她改变了想法。几年后,她又着手打听丽泽、亦庄等新兴商圈的写字楼,也是实地走访了一些地方。由于租金低廉,以及日益完善的交通与商业配套,这些新兴的商圈已经成为市场的新宠。最后,她决定将公司安放在一个亦庄的工业园。

"尽管离北京的核心地带很远,但那又怎么样?"这么安慰自己的张小朵,身边的不少朋友早已经搬了。她列举了新地址的各种优势,比如,房租只要一天5元一平米,还有免费接人的大巴,员工的服务态度特别好…
她一边说,一边叹了口气:“如果真的没有办法,谁会愿意退租离开呢?”
张小朵创业八年,公司从早期的几家发展到现在的近百家规模,虽然也经历了不少困难,但公司在这期间总体的发展还是向好的。
中国经济在过去的几年里一直保持着高速增长,那时北京许多著名的写字楼都在那时建成。例如贸易三期,这曾是北京最高的建筑;两年后,“中国尊”被中国中信集团收购,建成了现在的北京第一高楼;后来,又是骏豪·中央公园广场……这些在当代中国有着广泛影响的地标建筑。
来到CBD之前,张小朵在望京的一间乙级写字楼里工作。由于生意关系,她经常到CBD去谈合作,她喜欢看高层建筑,有时谈到晚了,她就会在高层建筑之间闲逛。看到不同颜色的灯光闪烁,人流来来往往,有一种无法形容的充实和满足。
她终于在三年前搬到了CBD。搬走当天,公司主要领导举行了“庆功会”,当时,他们刚刚签了一位大客户的订单,当天就热火朝天。盛宴上,大家齐声高呼,誓言再一次在CBD“开拓进取”。一言难尽的如今,张小朵说,每次一闭上眼睛想到这些,总觉得一切都恍如昨日。
再加工复产的难度
全球范围内的疫情爆发,加大了防控难度,也影响了信心,反映出写字楼空置率的上升。”“市场活力肯定不如以前”,王晓颖说。
她对中青报·中青网记者说,往年春节过后,写字楼租赁市场将迎来一波行情,今年的行情不言而喻,一些原本谈得不错的客户也因预算不足,不断推迟租期。
「连物业费都收不回来。」乐图物业有限公司总经理庄颖则从另一个方面感受到了此次疫情的影响。她负责骏豪·中心公园广场的物业服务,刚爆发的那两个月,拖欠物业费的商户越来越多,她打电话催缴,对方说:“我的店都没有开门,为什么还要交物业费?”
庄颖年后回到公司上班,大楼的能源供应、地面的清洁、设备的维修都无法停止,她向房客解释:物业的工作一直在进行中,因为疫情爆发,费用也增加了不少。例如清洗中央空调,往常是每月清洗一次,暴发时又增加到每月4次,还是使用大量消毒水。大多数房客都表示理解,但也有一些人“囊中羞涩”。
在疫情爆发时期,一些写字楼为了争夺市场,甚至展开了“价格战”。有中介人士告诉记者,他了解到的情况是,北京大部分商圈的写字楼都在降价,幅度在3%-20%不等,“折扣很大”。
租金下跌成为中介兜售写字楼,劝人换租的最大卖点。据SansDavies的数据,一季度北京甲级写字楼的平均租金为每平方米363元,较去年同期下降了2.6%。望京商圈的写字楼租金降幅达7.5%,降幅位居各主要商圈之首。
王晓颖在北京写字楼租赁市场摸爬滚打了近20年,在打电话还需要翻“黄页”的年头,她做起了租赁生意。多年来,她见证了这个市场的繁荣,也经历了一场危机。例如,P2P行业大爆发时,部分城市CBD甲级写字楼出现整层空置现象;全球金融危机时,部分外资企业开始压缩成本,选择“共享办公桌”,直接冲击写字楼租赁业务……但没有哪个起落能与之相媲美。
"人人都在渡过难关"
尽管困难重重,中国的复工复产工作仍在稳步推进。现在,全国大部分城市的应急响应等级都已降低,这让人们相信,病毒在某种程度上已经被控制,各地的人们正在慢慢回归各自的岗位。
重新就业后,庄颖最关心的是企业的经营状况,尤其是底商,他们承担风险的能力远不如大企业。每一天,她都会在这栋楼里“巡逻”,倾听房客的经历,并了解他们的续租或退租意愿,作出回应。

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