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深圳甲级写字楼存量及未来5年供应

企选址 | 时间 : 2021-03-17 18:16:15 98人已浏览

导语:深圳已出租写字楼面积571万㎡,近5年来累计新增吸纳量为296万㎡,如果未来5年继续保持这一规模,5年后已出租写字楼面积将达到571+296=867万㎡..

最近,第一太平保险公司公布了深圳市最新的写字楼研究报告。据统计,深圳写字楼空置率在第三季度末达到29.7%,创历史新高。

在这点上,你不必惊讶,因为未来5年,空置率的记录将不断刷新,到2025,深圳的写字楼空置率可能会超过45%。


据戴德梁行数据,未来5年深圳将有大量的写字楼供应,总建筑面积800万㎡,接近现有存量的813万㎡。


(戴德梁行研究部、深圳甲级写字楼存量和未来5年的供应)


据统计,五年内,深圳的写字楼总量将达到1613万㎡。


深圳已出租写字楼面积571万㎡,近5年来累计新增吸纳量为296万㎡,如果未来5年继续保持这一规模,5年后已出租写字楼面积将达到571+296=867万㎡。


届时的空置率为1-(867/1613)=46.2%!


这就是说,站在2025年深圳的土地上,你眼见的那栋耀眼的建筑,几乎一半是空的!


1。

为什么,让深圳“一城一城空”?


经济是特区的第一要务,产业是拉动经济的第一动力。

近几年,中兴在河源迁移生产基地,比亚迪在汕尾建立产业园,华为在东莞松山湖建立终端工厂,欧菲光在江西南昌建立生产线……这些企业纷纷离开给经济留下隐患,深圳想方设法留住城市的核心竞争力。


然而,政府很难了解不同企业所需的复杂因素,如技术、环境、人才、资源等。但是政府有权处置城市土地。

它,也是深圳留下的一块核武器。


因此,工业用地以极低的出让价格出让给企业,只是为了让其扎根特区。


五月份,龙光收购了前海前湾的一块宅地,楼面价高达8万7千元/㎡,而隔壁也是前湾的一块新工业用地,楼面价仅6064元/㎡,相当于整个宅地的十四分之一。另外,今年4月出台的《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定》,对前海的非居住用地也有很大的优惠,对全年自持的物业,折扣低至5折。


(前海出让两宗土地使用权,2019.11.05)


不但如此,国企在拿地盖楼后,会以极低的价格转手给二房东,二房东再以低价投放市场,吸引企业入驻。

根据队长朋友介绍,深投控所建设的深圳生态科技园,很多办公室的租金都在100元/㎡/月以下,而北京的甲级写字楼的平均租金是360元/㎡/月。


不仅仅是国企盖办公楼做了不少贡献,民企还为深圳成为名副其实的“空城”贡献了一份力量。


民间企业并不像国有企业那么好拿到工业用地,但是可以说到旧改,住宅开发利润的高涨让开发商对旧改项目看得如痴如醉,而旧改往往要求配建写字楼和商业综合体,因此开发商不得不在其本身就有足够的办公空间的基础上继续加码。


此外,“大规划、大手笔”也是提升城市形象、吸引企业的法宝。而且这些华而不实的故事,显然需要更加华贵的办公大楼来支撑。


在深圳,有一个非常有趣的现象,即写字楼空置率越高,房价就越高。一是办公大楼占用住宅用地,二是这个区域的故事讲得好。


不断盖办公楼,实是推高房价的一大利器。


2。

工作地点:工作地点:工作地点:


深圳也意识到自己的办公大楼似乎有点多。


日前,《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案》(2020-2025年)正式印发。

第4条


以符合国土空间规划为前提,支持发展二、三产业混合用地。积极扶持盘活存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配和历史遗留用地等问题。探讨以市场为导向的存量建设用地开发建设机制,完善闲置土地回收机制。深汕特别合作区农村土地制度改革不断深化。


于是,原来30%的工业用地红线终于可以调整,住宅用地的比例将从22%提高到25%甚至更多,原本要规划写字楼的地方,可以适当进行住宅改造。


然而,如今的住宅价格已被写字楼挤得无法攀爬,而且还产生了大量浪费。


以深圳甲级写字楼平均租金222.9元/㎡/月计算,每月要浪费的资金为5.38亿元,而这还不包括建筑成本和土地成本。

很多写字楼都已经开工很久了,如果建设周期是5年,恐怕深圳还要浪费5年的资源。


3。

深圳模式,焉知不


假如你是一个企业家,只要不卖写字楼,你就应该对空置率高感到满意。


因此,写字楼租赁市场竞争加剧,企业租金下降。


相对于北京和上海,深圳不仅租金便宜,人才成本也低,这使深圳对企业的吸引力优势十分明显。


2025年,空置的现代化裙楼上闪烁着耀眼的灯光,好一派世界一流的都市!回头看看曾经的2020,不禁感慨,那时的办公楼空置率可真低啊,才29.7%。

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