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深圳商业用房能否建为租赁住房?

企选址 | 时间 : 2021-03-18 15:34:02 129人已浏览

导语:近日,深圳市前海管理局发布《前海十大开发单元规划调整方案》,其中涉及商业用地改居住用地的内容,这意味着前海将在“商改住”方面迈出重要一步..

天健去年年底以38.9亿元的价格拿下了前海的第一宗限价房地,此后4个月,前海又挂出第二宗限价房地,预计出让时间为5月15日。

四月十四日,深圳市土地房产交易中心挂牌前海一宗住宅用地。位于前湾片区10号开发单元03街坊内,用地面积3.17万平方米,总建筑面积18.36万平方米。


T102-0364位于前海前湾片区,定位于科技创新中心,在此区域内已经有了前海嘉里中心(前海嘉里中心_楼盘详情-深圳手机搜狐焦点网),深港创新中心,前海企业公馆,前海深港青年梦工场,前海万科国际会议中心等。


据悉,T102-0364地块紧邻深圳地铁5号线前湾公园站A出口,建成后将成为地铁上盖物业,与规划中的前湾公园相隔开。离规划的前海金融中心区域(前海金融中心_楼盘详情-深圳手机搜狐焦点网)不到3公里,地块位置优势十分明显。


与此相对应,政府也规定了苛刻的出让条件,竞买保证金仅需近四十亿元。


根据规划,该地块将建设普通商品住房,并将其与人才租赁住房相结合。人才住房的首次出租和出售面积不得少于16460平方米,占全部出让面积的10%。


地块上的可销售住宅也将实行“7090”政策,即限定套内建筑面积在90平方米以下的套数不得少于70%。

同时,该宗地在签订合同后12个月内开工建设,48个月内全部完工并投入使用。


本地块采用“两限两竞”方式挂牌出让,即限地价、限普通商品房销售均价,竞得人按规定缴纳土地出让金后,由市前海管理局无偿划拨人才住房用地。


该地块起价79.98亿元,总建筑面积115.97亿平方米。


工程完工后,普通商品住房入市最高均价为每平方米10.71万元(毛坯价格,不含装修),竞得人须严格按照限定的均价出售。

对比之下,位于前海妈湾19号楼的两个全新住宅项目,招商领玺、颐湾府在去年11月底开盘。


其中,招商领玺均价10.8万/平方米,精装修交付,总价1049万起,共推推房456套,开盘4个多小时即售罄;深业颐湾府均价10.2万/平方米,总价960万起,共推房367套,开盘当天售出323套,成交近9成。


招商领玺精装价减去精装费约与颐湾府毛坯价相当,从新盘销售均价来看,均略低于此限。


二手住房方面,诺德假日花园、雷圳碧湾、山水情家园、鼎太风华等房源均在售,单价在7-14万不等。

一、商业性房地产供大于求,住宅则“寸土寸金”


根据戴德梁行的数据,2019年深圳写字楼的空置率较去年同期增长6.33个百分点至22.04%,前海合作区甚至达到了70%。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,未来5年,前海将有近四百万㎡写字楼入市,源源不断的新增房源还将陆续上市。


据统计,该地块将于5月开工建设,是前海片区除前海时代、招商领玺、深业颐湾府、天健前海T204-0142地块外的第五个住宅地块。


在这些项目中,前海时代项目的地块是在2008年取得的,由深圳地铁地产和深圳中信地产共同开发。2014年11月,作为前海首个商品住宅项目,前海时代一期开盘,2000多名购房者抢房675套,当天房源全部抢光。


2015年至2016年,前海时代二期入市,半天封板,神秘看样,低调开盘,其争议性远不及一期。


该项目所处的招商领玺地块是招商局集团2004年支持深圳“以港兴市”战略取得的前海物流园区3.9平方公里土地;随后,招商通过签订《土地整备协议》、《合资合作协议》等方式,逐步取得了土地使用权。


深国际智汇先港项目是深国际颐湾府的一部分,由深国际和深业两家国有企业合作完成。


商业领玺和深业颐湾府去年底开盘,此前,前海地区已有三年无新住宅项目出售。


去年年底,天健前海T204-0142宗地项目公开出让,经过近2个小时、118轮举牌,最终天健地产以38.9亿元竞得该地块,楼面价57887元/㎡,未达到封顶价39.31亿元,建筑面积6000㎡。上个星期在前海举行了2020年城市新中心第二季度的主要项目集中开工仪式,该项目就是其中之一。

二是商住两用,前海或新增50万㎡商住用地。


指前海深港现代服务业合作区,重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务等四大专业服务业。

2010年8月国务院批准成立了前海深港现代服务业合作区,最初规划面积15平方公里,即现在前海最核心的区域,这个核心区域分为桂湾、前湾和妈湾,桂湾定位于金融中心,前湾定位于科技创新中心,妈湾定位于自贸城。


今年2月发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中,赋予前海以新的使命,明确了国家层面对“城市新中心”的重要定位。


从历年的土地出让情况来看,前海片区宅地供应稀少,供应主要集中在写字楼和公寓。考虑到去年10月终止出让的前海桂湾T201-0125地块,目前前海片区只有6个住宅小区开工。


初步规划表明,前海地区住宅用地所占比重在10%-15%左右,但随着市场环境的变化,该比例正在发生变化。


近日,深圳市前海管理局发布《前海十大开发单元规划调整方案》,其中涉及商业用地改居住用地的内容,这意味着前海将在“商改住”方面迈出重要一步。


事实上,“商改住”在深圳已经经历了数年的变迁,而在“商改住”之前,首先是经历了一波“商改租”的摇摆。


多年前,深圳对于商业用房是否可以作为租赁住房的问题,一直是很纠结的。2016年1月,深圳规划国土委发布了征求意见稿,规定商业、办公、研发用房的建筑平面不得采用住宅套型设计;同年10月,深圳又出台了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,允许商业用房改租赁住房。


截至今年1月,深圳住建局已发布征求意见稿,表示既有商业、办公用房可改作租赁住房。


深圳前海管理局日前公布了前海十个开发单元的规划调整方案,其中涉及商业用地改居住用地的内容,这意味着前海将在“商改住”方面迈出重要一步。


在深圳,商务类房产供大于求,而住宅则“寸土寸金”,这也许就是深圳允许“商改住”的主要原因。


根据前海十个开发单元的规划调整方案,调整地块涉及原10-02-03、10-02-04、10-02-05、10-03-01、10-03-02、10-03-03、10-03-03-03及10-03-04地块,以及规划中的一些支路用地。在调整前,该地块土地主要用于商业、办公等商业用途,调整后,前海前湾片区将增加28万㎡以上的住宅供应。


除了上述28万平的供应外,去年年底,前海合作区中集土地整理置换等15个建设项目用地已获批准,其中4个用地用于居住。


在这些地区中,19-06-06实际上已经进入了颐湾府,实际增加的居住用地有3个,新增的3个项目涉及19-07-02,19-07-03,19-07-05以及19-08-03四宗土地,主要分布在颐湾府的东、南两面,占地面积合计约6.1万㎡。

该项目包括:19-08-03地块,总建筑面积80000㎡,其中住宅面积50000㎡,公寓面积25000㎡,商业面积5000㎡;


项目占地面积19-07-02、19-07-03地块共64850㎡,其中住宅用地51000㎡,商业用地6000㎡,配套服务设施和市政设施7850㎡;


项目占地面积19-07-05地块45200㎡,其中住宅40000㎡,商业3400㎡,公共汽车首末站1800㎡,容积率3.4。


新增住宅供应量共计14.1万㎡,建成后,将与周边颐湾府、招商领玺等项目组成一个大片区。


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