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一季度深圳写字楼空置率环比上升2.2个百分点至14

企选址 | 时间 : 2021-03-18 16:14:00 1302人已浏览

导语:深圳市场之所以容易出现写字楼退租的传闻,其背后的原因确实存在。但是主要原因不在于需求,而在于供给,因为新楼盘不断涌现,新写字楼不断进入市场,新写字楼广告随处可见...

深圳爆发商业地产写字楼大规模退租?房租“腰斩”?

最近深圳写字楼租金“腰斩”的传言开始在社交媒体上流传,并被认为是南山科技园的核心重灾区,包括柔宇科技等公司也将关闭办公场所,搬到坪山工厂。

但是,事实上是这样吗?


四月八日,券商中国记者来到位于深圳南山区的柔宇科技办公地点——学府路63号高新区联合总部大楼,该大楼已全面复工,物业工作人员值勤在门口,配备了温度监测设备。柔宇科技办公地点位于总部大楼16-19层。


记者到达柔宇科技19楼前台发现,该公司并无异常,员工正常上下班,前台工作人员也表示从未听说要搬出南山高新区办公地的说法。


南山区柔宇科技研发中心。


而且联合总部大厦的物业方工作人员也表示,联合总部大厦业的企业入住率很高,目前已没有多余的办公区域可以对外出租。


据悉,联合总部大厦共层高52层,地下4层,总建筑面积5307.3平方米,此前已公开招租的共有建筑面积125075.17平方米。


联邦总部大楼


世界范围内的房地产服务与咨询顾问机构戴德梁行研究报告指出,受疫情影响,春节前至2020年一季度末,深圳甲级写字楼市场基本停滞不前,成交的租赁或买卖活动基本在春节前完成。


所以,在商业和商务活动严重受阻的当下,招商和退租等市场活动很少发生,到2020年第一季度末深圳优质购物中心没有出现大面积退租,今年一季度整体空置率为4.1%,与2019年底基本持平。


易居研究院智囊团研究总监严跃进认为,新冠肺炎爆发短期内给相关企业带来了一定的收入下降压力,但除了租金压力外,企业还面临着员工成本等压力。


”“然而,写字楼市场和住宅市场还是有些不同,住宅市场受新冠脉肺炎的影响是立竿见影的,但写字楼市场受影响的速度还是有一定的滞后,”严跃进对券商中国记者说,目前住宅市场已陆续恢复,写字楼市场恢复可能要到第四季度。

戴德梁行研究报告还认为,疫情蔓延和相关防疫举措对商业经营造成的冲击,令部分资金实力相对较弱的个体经营户面临生死考验,并进一步体现在短期空置率指标上,预计随着企业复工复产工作的有序推进,二季度深圳优质购物中心的空置率将有所上升。


不过,随着疫情逐渐得到控制,预计四季度商贸业市场将迎来复苏,同期商贸业调整后的年度发展规划将逐渐落定,商用物业的寻租需求将逐步恢复,”戴德梁行研究报告指出。


为什么深圳办公楼空置率这么高?供不应求!


然而,深圳市场之所以容易出现写字楼退租的传闻,其背后的原因确实存在。但是主要原因不在于需求,而在于供给,因为新楼盘不断涌现,新写字楼不断进入市场,新写字楼广告随处可见。


戴德梁行报告显示,今年第一季度,深圳3家甲级写字楼开工,新增供应总量达30万平方米,带动全市存量达到582.4万平方米。且业主与关联企业大面积入驻令供给的去化取得了一定成效,全市吸纳总量达到85587平方米。


与此同时,经历了连续几个季度的弱势需求,又临近新年换租节点,业主给予更多租金优惠来留住到期租户,一季度全市租金较去年同期下降3%,至每平方米235.21元,这在一定程度上加快了存量物业空置面积的去化,但受规模较大的新增供应影响,深圳市的空置率仍较去年同期上升2.6个百分点,为一线城市之首。

据统计,截至今年一季度末,深圳市写字楼空置率为24.6%,与去年同期相比上升了22个百分点,其次是上海,为21%,比去年同期上升了1.4个百分点;北京,写字楼空置率为13.6%,比去年同期上升了0.4个百分点,而广州市的空置率最低,仅为5.2%。


对于一线城市写字楼空置率最高的现象,去年8月深圳市住房建设局负责人曾表示,实际上,深圳写字楼的平均空置率大约在15%左右,其中前海片区写字楼项目正逐步完工,并陆续招商,部分项目存在暂时空置,这是正常情况。一般而言,写字楼空置率在10%-20%的区间内是健康、合理的,总体而言深圳写字楼空置率在正常范围内。


季度报告显示,从深圳各地区的表现来看,罗湖区的需求持续外流,加上个别商业空间经营商的租约到期,空置率较上月上升2.2个百分点至14.98%,租金较上月下降1.1%至每月206.58元/平方米。在市场竞争日益激烈的背景下,福田区租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元,空置率也小幅下降至16.04%。新增加的3个项目都位于南山区,空置率继续上升,环比上升34.85%,租金下降3.1%,每月213.94元/平方米。


在线娱乐,大数据产业将成为需求的亮点。


可想而知,受国内疫情影响,需求端低迷,供不应求,写字楼全年都将面临租金压力和高空置率。


戴德梁银行报告认为,商业和商业活动仍有待恢复,疾病爆发对租赁市场的影响或将在第二季度开始显现。

在疫情暴发期间,在建项目的工期相应推迟,直接影响全年的供应,预计许多项目的入市时间将推迟到明年,此外,部分原计划在上半年入市的项目,恐将在年底扎堆入市,对于刚刚从疫情暴发中恢复经营的写字楼市场,无疑又要迎来一场大考。


「虽然延期的可能性很大,但未来五年持续高供大于求的趋势仍未改变,在需求放缓的背景下,今年深圳甲级写字楼租金将面临更大压力,空置率恐将再度上扬,」报告指出。


尽管如此,受疫情影响,写字楼的需求主体也在不断转变。


举例来说,受疫情影响的一些品牌有意放慢或搁置扩张计划,例如星巴克,它预计第一季度的收入将下降至4.3亿美元,并宣布暂停在中国的开店计划。


戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级主管张晓端表示,目前金融、专业服务及中小型科技公司等换租扩张需求相对谨慎,有实力的科技公司则在免租期延长、租金优惠提高和租金报价降低等方面争取更多权益。供应方方面,成熟优质物业表现出更强的抗压能力,租金减免幅度相对有限;而部分空置率较高的新物业则倾向于以低于市场平均水平的租金吸引优质客户,以便提前锁定稀缺客户资源,避免后续可见的需求疲态。


”“虽然此次疫情对众多行业造成了沉重打击,但也加速了线上娱乐、线上即时配送、5G大数据、医疗保险等行业的逆势上涨,且相关需求在季末后逐渐活跃于深圳写字楼租赁市场,预计后续将成为深圳甲级写字楼需求的亮点。


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