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深圳进出口需求和社会消费品零售总额增长的逐步改善

企选址 | 时间 : 2021-03-19 16:30:20 465人已浏览

导语:世邦魏理仕预计未来六个月内大宗交易市场的投资回报仍将保持平稳。近期的暴发和外部环境的变化都会导致部分投资者推迟决策,而中期和长期来看,深圳城市发展和可交易的房地产有限将继续对大宗交易市场有利..

根据世邦魏理仕刚刚发布的《2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》报告,深圳商业地产市场在疫情爆发后第三季度表现良好,写字楼、零售商业地产回暖迅速,大宗交易市场表现更为突出,季度成交金额超过50亿元,同比增长3倍,

办公空间需求减少,科技板块需求过半。


据世邦魏理仕最新数据,2020年第三季度深圳写字楼市场新增供应稳定增长,共有17.4万平方米,三大甲级写字楼交付使用。与此同时,本季的吸入量明显回升,录得新增吸入量24.3万平方米,同比和环比均有大幅增长。从需求来看,90%的需求来自国内企业,约10%来自外资企业,升级改造也比较活跃。


就需求结构而言,科技板块贡献了本季深圳写字楼市场50%以上的需求,成为第一大需求板块,其中超过7成来自国内科技企业,2成来自国内科技企业,同时也看到国外知名科技企业东芝和IBM在本季度进行了扩张。


快速发展的深圳科技企业和良好的科技生态链不仅壮大了本地科技企业,也吸引了外地科技企业到深圳设立办事处。金融业持续发力,成为科技板块后需求的第二大来源,整体贡献比重近17.0%,非传统金融为主导,主要集中在投资理财和财富管理两个细分领域。外国金融机构方面,韩亚股权投资、恒生基金和集友银行在本季度均有租赁。

另外,专业服务板块需求增长保持稳定,租赁面积总体规模与历史同期持平。受国内消费拉动,消费品制造业和3C电子产业也出现了较大幅度的增长。受总体市场需求回暖的影响,整体市场空置率较上月下降0.8个百分点至20.1%。


租户市场在租金方面表现明显,房主为吸引租户采用更灵活的租赁策略,对租价及其他方面进行调整,以吸引更好的租户入住,并保留原来的租户。同时,也看到多栋建筑提供精装短租方案,实现租户拎包入住,短期提高了项目的入住率。房价下跌幅度收窄,环比下跌0.7%,每月每平方米194.3元。


2010年第三季度深圳写字楼的供需情况。


世邦魏理仕认为,受科技和金融两大板块稳定需求的推动,外资企业寻租需求重启,市场整体吸纳量将有良好表现。但是,由于新供给的影响,市场空置率预计将继续上升。由于暴发的累积和较高的新增供应,预计整个市场的平均租金仍会略有下降。

零售业迅速复苏的美妆行业表现抢眼。


由于疾病暴发减缓,先前推迟开放的部分项目已于第三季度陆续开放。在新增供应的推动下,整体市场吸纳量录得26.4万平方米,为今年以来最佳表现。本季需求回暖更为明显,连锁餐饮及零售品牌相继在核心及次核心商圈开设多家分店,同时购物中心的人流及活跃度有较大改善。


关注需求板块,在新增供应的带动下,零售需求仍是第一大来源,占比超过4成。美容经济表现抢眼,国际一线高端美容护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选,首店更是受到青睐,以刺激当下年轻消费者群体。在业主看来,女性消费群体占主导地位,依靠美妆能够吸引客流。并且从消费者角度来说,线下化妆品品牌化带来更好的试用体验,提升愉悦感让大众更愿意消费,单季度就有22家店开张。餐饮业,品牌的更新换代还在继续,集中于连锁品牌。随著市场回暖,大面积闭店现象已逐步缓解,主要受新增供应的影响,整体市场空置率环比上升0.3个百分点,至4.6%,但整体较低。

在租金上,购物中心的表现各有不同,在品牌商频繁寻租的驱动下,市场比较热门的购物中心租金报价略有上涨。此外,空置率较高或受疫情影响空置率较高的商场亦继续下调租金报价,整体市场平均租金环比持平,报每日每平方米20.3元。


2010年第三季度深圳零售物业的供需情况。


在零售市场方面,世邦魏理仕表示,考虑到部分非核心区域商场开张率低于市场平均水平,整体市场的空置率预计会略有上升,但租金仍将保持平稳。由于增加的供应量越来越大,预计未来将推出更多不同的商业模式,并将建立新的品牌。


仓库物流的空置率仍然保持在低位。


2020年1-8月,深圳港集装箱吞吐量同比下降5.4%,继续下滑。根据海关统计,1-8月,深圳全年出口仍呈下滑趋势,略降0.6%,但比1-7月缩小1.1个百分点。受到这一影响,尽管第三季度是物流的传统季节,但深圳的进出口仓储物流需求因疫情爆发和经济疲软而放缓,并没有像以前那样在传统季节扩大租赁和增加货物周转量。


总体市场需求主要来自第三方物流和电子商务板块。在这些领域中,第三方物流背后的实际需求主要来自国内贸易板块,而电商则主要集中在母婴和化妆品消费板块。受到单个物流设施综合出租面积的影响,整体市场空置率较上月小幅上升0.3个百分点至3.6%,但仍处于低位。


深圳市场处于低空置率环境中,多数高标仓租金维持稳定,个别仓储物业仍有租金上涨,市场平均租金较上月升0.1%至每月47.3元/平方米。


据世邦魏理仕称,国内部分港口的货物吞吐量已由红转绿,一些国际物流公司也已取消其太平洋航线的停航。在未来六个月中,深圳物流市场的进出口需求和社会消费品零售总额的增长,以及因疾病暴发而改变的消费习惯所导致的电子商务和跨境电子商务需求的增长,将得到一定的满足。预期随着内外贸的好转,深圳物流市场的空置率将维持低位,租金仍将保持一定增长,但涨幅将较以往有所回落。


总交易额环比增长超过3倍。


到2020年第三季度,深圳的大宗交易录得自暴发以来的最佳表现,共录得6宗交易,总成交额达53.7亿元,较去年同期增加3.3倍,亦较去年同期增长显著,总成交额达12.5万平方米。


本季度,深圳首次录得数据中心交易记录,这是深圳南山数据中心项目中的一笔资产。本季度办公类业务主要为办公类业务,录得4笔交易,其中3笔来自甲级办公类业务,1笔为工业类业务。交易额达49.4亿元,成交面积近10万平方米,占季度成交总量的9成以上。


在市场参与主体方面,由于写字楼成交较多,本季度买主类型以公司为主,其中科技、保险等本地买主和外地买主均有记录。快速增长的深圳科技产业带动了本地科技企业的不断壮大,同时,深圳良好的科技产业氛围也吸引外地科技企业进入深圳市场发展,从而带动了相应的资产交易。受写字楼成交带动,开发商成为本季度销售主力。本季度录得的多项写字楼交易,其目的均为自用,因此本季度的交易类型主要是资产交易。


深圳大宗交易市场回顾2020年第三季度。


考虑到租金和成交价格的同向变化,世邦魏理仕预计未来六个月内大宗交易市场的投资回报仍将保持平稳。近期的暴发和外部环境的变化都会导致部分投资者推迟决策,而中期和长期来看,深圳城市发展和可交易的房地产有限将继续对大宗交易市场有利。


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