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2020年深圳房地产市场总结与展望

企选址 | 时间 : 2021-03-19 17:46:32 63人已浏览

导语:2019年深圳甲级写字楼市场的交易额将比上年增长44.1%,其需求表现出超强的韧性;商业市场中过多的新开业零售业态,以及餐饮行业继续率先激活市场..

尽管全国总体经济仍在消化因疫情爆发所带来的负面影响,但房地产市场已进入阴霾期,复苏速度超预期。十二月三十日,记者从戴德梁行举办的“2020年深圳房地产市场总结与展望”抢听会上获悉,深圳楼市整体回暖,住宅、写字楼、商业以及大宗交易市场均表现出色。在这些指标中,2020年深圳全年住宅交易额恐将稳居近五年之首;2019年深圳甲级写字楼市场的交易额将比上年增长44.1%,其需求表现出超强的韧性;商业市场中过多的新开业零售业态,以及餐饮行业继续率先激活市场。

住房市场回暖迅速,地区分化依然存在。


戴德梁行发布的《2020年深圳房地产市场总结及展望报告》显示,在2020年1月至11月期间,深圳新、旧住宅销售面积分别为553.5万平方米和762.6万平方米,较去年同期分别增长28.7%和36.4%,前11个月的两项指标已超过了2019年全年的水平,可以预见,2020年全年住宅交易总量将稳居近五年之首。


在区域市场上,前海、福田、南山等地的商品住宅均价均居深圳各区之首,相应区域90平方米以上户型户型成交比例分别为100%、66%、85%,其中南山区域是最具豪宅特色的区域。与之相比,90平方米以下小户型成交占比超过四成的罗湖、盐田、龙岗、光明分别为82%、53%、43%、41%,也因此成为刚需人群相对集中的区域——住宅市场分化仍在继续。


1-11月,龙岗一旧改项目成交面积360.22万平方米,占全市成交面积的27%,稳居各区首位。今年同期相比,包括一二手交易在内的住宅成交总量增长50%以上的地区为光明、龙岗、大鹏和龙华,增幅分别为64.5%、64.1%、58%和56.2%。新盘市场以光明为主,捕捉相当的市场热度;而位于东部的龙岗和大鹏,成交量也在50%以上,东部楼市的成交表现也十分活跃。


办公楼供给集中入市,吸纳量创历史新高。


受国内经济增长速度放缓的影响,四大一线城市写字楼租金年度下跌幅度最大,其中深圳以12.8%的跌幅位居首位,同时深圳全年录得超过30万的高吸纳量,反映出一线城市甲级写字楼需求的韧性。受新增供应刺激,租赁市场十分活跃,全年新增418000平方米,比上年增加418000平方米,多出4倍。


值得一提的是,科技类企业仍是年内写字楼新增需求的主力,医药、物流类企业同样表现亮眼。在这些行业中,TMT(电信、媒体和科技)占36%,金融占29%,专业服务占12%。


由于“前海归巢”计划对企业的直接租金补贴,吸引了不少企业入驻,作为新兴商务板块的前海甲级写字楼因此也得以较快消亡,全年甲级写字楼消耗量达20.8万平方米。另外,预租和免租期延长,给业主和企业提供了更多的选择机会,进一步刺激了租赁需求释放,市场正面反馈显示深圳写字楼市场需求旺盛。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部主任张晓端说,预计2021年深圳甲级写字楼计划供应量约为179万平方米,预计实际供应量不超过100万平方米,写字楼租赁仍将保持活跃。大量的供应将给企业带来更多的选择,在竞争压力下,租金优势仍然是吸引企业的一个重要因素。


戴德梁行深圳公司办公室主任、办公室主任杨薇分析,未来市场新增供应主要是商业综合体,其次是总部地产和城市更新项目。其中罗湖是城市更新的主战场,南山片区是总部地产和综合体供给的主战场。而且未来写字楼的产品变革将从实体空间的载体转变为综合性的产品创新,总体趋势是多元化的功能空间,智慧的感知建筑,健康舒适的办公环境,以及营造一个健康的办公生态圈。


新店占零售业态比重过大,餐饮业态率先激活市场。


该报告显示,到2020年,深圳商业运营仍将迎来红山6979、招商汇港二期、宝能环球汇等一批新优质购物中心的入驻,总供应量将达到53万平方米,这些项目也将被纳入政府促进消费增长若干措施的重点项目中,以提升消费的质量和效益。随着国内疫情逐步得到控制,二季度商业经营活动也相继恢复,零售市场整体有所好转。


在进入商业类型中,新店零售业态占比过半,个性化护理渐露头角,其中,零售业态占比高达54.6%,餐饮业态占比达38.5%,餐饮成为第一激活商业市场的业态。另外,数据显示,4月份中国国内奢侈品市场开始回暖,海外高端品牌纷纷涌入深圳。


年终租金走势上,各区优质购物中心最优楼层平均租金均有不同程度的回升,市区平均租金触底后每月回升4.1%至818.33元/平方米,罗湖以7.5%的涨幅领跑,预计明年一季度可恢复到疫前水平。


今后五年内,全市将建成近20个优质购物中心,共计228万平方米的项目入市,其中中心城区和非中心城区分别占63.8%和36.2%。另外,龙华将在龙华区开设Costco南第一个旗舰商场,签约美国的Costco华南总部;去年11月,前海管理局和沃尔玛签署了“前海山姆旗舰商店合作协议”,山姆旗舰商店就在这里。随着海外高端品牌首店和大型零售企业相继进驻,深圳国际消费中心城市建设成果将逐步显现。

深圳大宗交易规模居全国第三,下半年尤其活跃。


据统计,到2020年12月25日,全国大宗交易金额为1292亿元,比上年下降32%,累计成交181宗,深圳位居第三,总成交278亿元,累计成交25宗。戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示,深圳下半年大宗交易占全年成交额的73%,显示出深圳市场交易活跃度在暴发后迅速恢复。


据悉,今年的大宗交易市场是“价格盘整,成交活跃,生意盎然”,虽然观察到资产价格普遍回调,但也相当程度地给予了刺激,促进了成交活跃,在暴涨短暂影响之后,立即恢复了活力。在这些因素中,以写字楼自用为主的交易居多,背景涵盖了金融保险、工业和科技企业。与此同时,深圳传统工业地产成交宗数及占比明显回升,在2019年沉寂后重上交易舞台,尤其是爆发式增长的数字经济、新经济形态,如住宅经济等,数据中心和仓储物流都受到资本高度关注;日前深圳和惠州都出现了数据中心的成交,表明投资者对大湾区乃至于大深圳都市圈的物流仓储以及数据中心机遇的持续看好。


纵观近几年大宗市场走势,陈俊儒形形色色地表示,建市四十周年之际的深圳特区,是“千载难逢”的盛会,也是“科技创新”与“年轻”交相辉映的大湾区都市,近年来,快速成为投资者最为关注的目标市场之一;今年政府提出“支持盘活存量工业地”,以及取消小面积土地开发限制等政策,有助于盘活存量资产,给工改类项目更多想象空间。与此同时,当资产价格回落时,投资者可以重新审视布局深圳的投资机会;写字楼投资者可以集中精力布局具有稳定现金流,有改造提升空间,规模小的优质办公项目。积极的自住买家将会继续寻找合适的标的,成交量有望继续上升。


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