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深圳前海居住,自带流量和人气

企选址 | 时间 : 2021-03-22 16:32:58 472人已浏览

导语:桂海湾,实际上是前海自贸区的最好地段,因为最适合南山核心区,对外通道也多。而深圳人则把福田CBD、车公庙、深圳湾、高新区、软件基地等作为入园标准。多年来,高新区不断扩大规模,增加了深圳湾生态广场、华润城系列写字楼,短期大量供应涌入,但基本上入住率都在6、7成以上。

深圳前海,真是个分裂的深圳。


一前海办公大楼建好了,招租压力很大。

现在的前海有三个主要组团(板块),妈湾、荔湾、桂湾,都通了地铁,都有几个写字楼投入使用。招拍挂,卓越,华润,嘉里,恒裕,世茂等知名企业,顺丰,平安也纷纷入驻。每个阶段的成熟程度不同,但都令初来乍到的外人担心,担心人气不满。


根据高力国际的统计,2019年前海片区甲级写字楼的空置率已高达65.7%,而整个深圳甲级写字楼的空置率则高达23.3%,福田、南山的空置率分别为16.1%、21.7%。


可是,安静一点也不热闹。并因定位为商办公馆,创业公馆,名声大噪的企业并不多。缺少CBD的架势,让人觉得这里好像“平平淡淡”。


桂海湾,实际上是前海自贸区的最好地段,因为最适合南山核心区,对外通道也多。亦是前海建设较早板块。现已有大型保障房社区龙海家园、金融小镇、卓越大厦等办公大楼投入使用。夜幕降临的写字楼灯火辉煌,说明入驻企业并不少。


事实上桂湾几乎是深圳的“新地王”的发源地。多年来,企业扎堆拿地。但许多是工业用地,不能建造住宅。由此引发了前海供应结构问题,销售价格矛盾。

不过,桂湾目前仍将被视为人气不足。因为,桂湾工地多,道路也断了。即使出了地铁口,要去很多地方也得绕道。像这种地方办公,暂时还没有CBD的感觉,更像是关外开发区建设地区的感觉。


第二,深圳惯性:写字楼90%的入住率才算及格。


而在深圳,对于写字楼的入驻标准,要求还是比较高的。


现在前海的入驻情况,至少比北方城市新建CBD要好得多。而深圳人则把福田CBD、车公庙、深圳湾、高新区、软件基地等作为入园标准。


在头两年,这些地方的入住率非常高,接近100%。此外,这些地方往往人头攒动,高峰时段地铁口可排成数百至数百人。


在这两年中,媒体一直在试图探索:


正是因为这样,深圳人无法接受写字楼的入驻率长期低于85%。


事实上,深圳和珠三角的工业指数确实在经济周期的挑战下有所下降。但办公大楼里的企业实际上并没有出现倒闭潮。


而深圳的社会经济仍然比较活跃。在交通高峰期间,车公庙地铁站仍排着长队。在福田CBD的购物中心等mall,餐饮部分仍需等餐。


即使是传说中的高新区租金腰斩,芳姐也是亲眼所见。房租虽然有所下降,但还远远不够付房租。只要起租400平米以上就便宜了,而且还要每年付租金,而且每平方米也超过100元。


就连车公庙、海岸城也被深圳人置业的“空置率”推高,那前海写字楼的现状更是让深圳人皱眉。从深圳人的经验来看,CBD租了半年不满意,如果有的话,那肯定是出了问题。

三是深圳满租真经:高新技术产业与贸易。


在深圳是否有大量的写字楼?


肯定有问题。


四公里的前海,是深圳软件基地、腾讯大厦所在。离前海6公里远的深圳高新区,有很多上市公司。软件园办公大楼,基本都满。多年来,高新区不断扩大规模,增加了深圳湾生态广场、华润城系列写字楼,短期大量供应涌入,但基本上入住率都在6、7成以上。


科技园区北,西丽留仙洞总部基地,西丽大学城,这些地段条件不一定比前海方便,办公大楼入住效率也很高。实际上,很快就会满载而归。


南山中心城区,深圳湾,车公庙,香蜜湖,福田CBD,华强北,罗湖…这些办公区域,多数时候,人气还是不错的。除了租金没有上涨外,罗湖的租金一直都很高。


清点一下,我们会发现,深圳最稳定的租户企业有:


高新技术企业,贸易企业!


深圳前海三大组团,建成区规模还不大,对比高新区消化新增供应速度,前海目前确实面临人气不足的问题。这是一个多方面原因造成的问题。


其主要原因,就是前海自贸区的定位,导致租户在与前海企业“对号入座”时,产生了一种隔离感。


深圳前海主题词:高端服务业、供应链企业、金融创投、创业企业。


尽管距离深圳软件基地只有4公里,但前海与主流企业之间的心理距离,大概有40公里。


高科技园区及软件基地办公场所,一应俱全,但科技企业并没有扎堆到4、5公里之外,已经通地铁的前海写字楼却空置率超过60%,这真的是定位和宣传的问题。

除了上述问题,前海还存在人气不足、自身问题4个。


其中之一就是整个前海仍在建设中,甚至交通基础设施、市政设施也不完善。


与高大上的CBD相比,前海现在更像一个开发区。对租户来说,眼前需要的是办公效率,配套,而不是像房主一样看上10年后的房价回报。


一是路网未建完,断头路还多,沿路均为工地状态。


里面交通不方便,所以来访者很难找到路。觉得有点荒废,走路有点不方便。


一是供给猛增,租金不便宜,企业消化时间太晚。


2019-2021年,深圳将新增437万平方米的甲级写字楼,其中有八成来自南山和前海。

理由之一是,前海写字楼租金不便宜。


链家网上查到的租金是,前海世贸大厦每平米至少180元。而且科技园区北部租金每平米100元。而且前海的起租面积很大,几百平米就可以起租!


四是经营策略到位,招租就达到标准。


每个新建的CBD,每个新区的产业,都将面临着前期招商引凤的问题。


目前前海面临的问题,其实只是常有的问题。


在所有新园区、新产业的地区,都经历了初期招商难的问题。


但前海三大板块,似乎都是散户的运转状态。在Zf给予整个法规和税费框架的优惠之后,办公场所的运营商,似乎也没有做太多其他的动作。


在前海居住,自带流量和人气。深圳前海的公寓,也是产品的引领者,开发商的宣传主力紧跟。深圳前海的形象,前海的前景,都是通过住宅和公寓进行宣传的。从根本上说,深圳人都知道,未来的前海是个好地方。


但很少看到前海写字楼出来,进行宣传推广,或开展接地招商活动。身为一块新晋地铁站的地铁站,并不需要有地铁通,创业者自己来就好。两年前还尘土漫天,现在小CBD已经有了雏形,那就是对外宣传。


无法到高新区引荐,无法与西丽大学城分客,前海办公大楼办公大楼也不会在短期内满员。


归根结底,人家高新区已经是30年前的大IP了。已有数百家上市公司,许多品牌在全国、全球扩张,几乎每个人都知道:好的科技公司,要扎堆去科技园区(高新区)办公。他们就不需要更多的宣传和招商了。


五大趋势,前海总有一天会满员。


目前前海办公楼存在的问题,一个是招商宣传问题,另一个是自身建设进度问题。

没有一个是本质上的问题。


其核心在于前海在规划上,早已超越了“自贸区”的概念。在规划图上,前海是一个面朝大海、风光旖旎、新潮绚丽的新城邦。


一个城市,一个板块,最重要的是规划,建设,体验。未来的前海规划是未来级,建成后的体验,也是超越福田CBD、深圳湾这些地方的。坚不可摧的价值在那里,长期价值在那里。


第六代真CBD,前海房价不弱,深圳湾。


芳姐的文章,从头到尾,主要谈的是住宅,顺带谈工业经济。


这几年,前海也一直非常看好,也经常踩盘。因此,说完前海写字楼,总得说一下前海房价会怎么样。

前海,是一座先建于地下的城区。仅仅从外表来看,前海并没有快速发展起来。2014左右,还是有一些人担心前海的建设进度,是否会导致房地产投资没有回报。


随后,大家也知道,2015年,前海领涨。2019年至2020年,前海再度领涨。在前海自贸区,任何规划、任何建设动作,都将秒变二手房挂牌价。


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