深圳前海，真是个分裂的深圳。

一前海办公大楼建好了，招租压力很大。

现在的前海有三个主要组团(板块)，妈湾、荔湾、桂湾，都通了地铁，都有几个写字楼投入使用。招拍挂，卓越，华润，嘉里，恒裕，世茂等知名企业，顺丰，平安也纷纷入驻。每个阶段的成熟程度不同，但都令初来乍到的外人担心，担心人气不满。

根据高力国际的统计，2019年前海片区甲级写字楼的空置率已高达65.7%，而整个深圳甲级写字楼的空置率则高达23.3%，福田、南山的空置率分别为16.1%、21.7%。

可是，安静一点也不热闹。并因定位为商办公馆，创业公馆，名声大噪的企业并不多。缺少CBD的架势，让人觉得这里好像“平平淡淡”。

桂海湾，实际上是前海自贸区的最好地段，因为最适合南山核心区，对外通道也多。亦是前海建设较早板块。现已有大型保障房社区龙海家园、金融小镇、卓越大厦等办公大楼投入使用。夜幕降临的写字楼灯火辉煌，说明入驻企业并不少。

事实上桂湾几乎是深圳的“新地王”的发源地。多年来，企业扎堆拿地。但许多是工业用地，不能建造住宅。由此引发了前海供应结构问题，销售价格矛盾。

不过，桂湾目前仍将被视为人气不足。因为，桂湾工地多，道路也断了。即使出了地铁口，要去很多地方也得绕道。像这种地方办公，暂时还没有CBD的感觉，更像是关外开发区建设地区的感觉。

第二，深圳惯性：写字楼90%的入住率才算及格。

而在深圳，对于写字楼的入驻标准，要求还是比较高的。

现在前海的入驻情况，至少比北方城市新建CBD要好得多。而深圳人则把福田CBD、车公庙、深圳湾、高新区、软件基地等作为入园标准。

在头两年，这些地方的入住率非常高，接近100%。此外，这些地方往往人头攒动，高峰时段地铁口可排成数百至数百人。

在这两年中，媒体一直在试图探索：

正是因为这样，深圳人无法接受写字楼的入驻率长期低于85%。

事实上，深圳和珠三角的工业指数确实在经济周期的挑战下有所下降。但办公大楼里的企业实际上并没有出现倒闭潮。

而深圳的社会经济仍然比较活跃。在交通高峰期间，车公庙地铁站仍排着长队。在福田CBD的购物中心等mall，餐饮部分仍需等餐。

即使是传说中的高新区租金腰斩，芳姐也是亲眼所见。房租虽然有所下降，但还远远不够付房租。只要起租400平米以上就便宜了，而且还要每年付租金，而且每平方米也超过100元。

就连车公庙、海岸城也被深圳人置业的“空置率”推高，那前海写字楼的现状更是让深圳人皱眉。从深圳人的经验来看，CBD租了半年不满意，如果有的话，那肯定是出了问题。

三是深圳满租真经：高新技术产业与贸易。

在深圳是否有大量的写字楼？

肯定有问题。

四公里的前海，是深圳软件基地、腾讯大厦所在。离前海6公里远的深圳高新区，有很多上市公司。软件园办公大楼，基本都满。多年来，高新区不断扩大规模，增加了深圳湾生态广场、华润城系列写字楼，短期大量供应涌入，但基本上入住率都在6、7成以上。

科技园区北，西丽留仙洞总部基地，西丽大学城，这些地段条件不一定比前海方便，办公大楼入住效率也很高。实际上，很快就会满载而归。

南山中心城区，深圳湾，车公庙，香蜜湖，福田CBD，华强北，罗湖…这些办公区域，多数时候，人气还是不错的。除了租金没有上涨外，罗湖的租金一直都很高。

清点一下，我们会发现，深圳最稳定的租户企业有：

高新技术企业，贸易企业！

深圳前海三大组团，建成区规模还不大，对比高新区消化新增供应速度，前海目前确实面临人气不足的问题。这是一个多方面原因造成的问题。

其主要原因，就是前海自贸区的定位，导致租户在与前海企业“对号入座”时，产生了一种隔离感。

深圳前海主题词：高端服务业、供应链企业、金融创投、创业企业。

尽管距离深圳软件基地只有4公里，但前海与主流企业之间的心理距离，大概有40公里。

高科技园区及软件基地办公场所，一应俱全，但科技企业并没有扎堆到4、5公里之外，已经通地铁的前海写字楼却空置率超过60%，这真的是定位和宣传的问题。

除了上述问题，前海还存在人气不足、自身问题4个。

其中之一就是整个前海仍在建设中，甚至交通基础设施、市政设施也不完善。

与高大上的CBD相比，前海现在更像一个开发区。对租户来说，眼前需要的是办公效率，配套，而不是像房主一样看上10年后的房价回报。

一是路网未建完，断头路还多，沿路均为工地状态。

里面交通不方便，所以来访者很难找到路。觉得有点荒废，走路有点不方便。

一是供给猛增，租金不便宜，企业消化时间太晚。

理由之一是，前海写字楼租金不便宜。

链家网上查到的租金是，前海世贸大厦每平米至少180元。而且科技园区北部租金每平米100元。而且前海的起租面积很大，几百平米就可以起租！

四是经营策略到位，招租就达到标准。

每个新建的CBD，每个新区的产业，都将面临着前期招商引凤的问题。

目前前海面临的问题，其实只是常有的问题。

在所有新园区、新产业的地区，都经历了初期招商难的问题。

但前海三大板块，似乎都是散户的运转状态。在Zf给予整个法规和税费框架的优惠之后，办公场所的运营商，似乎也没有做太多其他的动作。

在前海居住，自带流量和人气。深圳前海的公寓，也是产品的引领者，开发商的宣传主力紧跟。深圳前海的形象，前海的前景，都是通过住宅和公寓进行宣传的。从根本上说，深圳人都知道，未来的前海是个好地方。

但很少看到前海写字楼出来，进行宣传推广，或开展接地招商活动。身为一块新晋地铁站的地铁站，并不需要有地铁通，创业者自己来就好。两年前还尘土漫天，现在小CBD已经有了雏形，那就是对外宣传。

无法到高新区引荐，无法与西丽大学城分客，前海办公大楼办公大楼也不会在短期内满员。

归根结底，人家高新区已经是30年前的大IP了。已有数百家上市公司，许多品牌在全国、全球扩张，几乎每个人都知道：好的科技公司，要扎堆去科技园区(高新区)办公。他们就不需要更多的宣传和招商了。

五大趋势，前海总有一天会满员。

目前前海办公楼存在的问题，一个是招商宣传问题，另一个是自身建设进度问题。

没有一个是本质上的问题。

其核心在于前海在规划上，早已超越了“自贸区”的概念。在规划图上，前海是一个面朝大海、风光旖旎、新潮绚丽的新城邦。

一个城市，一个板块，最重要的是规划，建设，体验。未来的前海规划是未来级，建成后的体验，也是超越福田CBD、深圳湾这些地方的。坚不可摧的价值在那里，长期价值在那里。

第六代真CBD，前海房价不弱，深圳湾。

芳姐的文章，从头到尾，主要谈的是住宅，顺带谈工业经济。

前海，是一座先建于地下的城区。仅仅从外表来看，前海并没有快速发展起来。2014左右，还是有一些人担心前海的建设进度，是否会导致房地产投资没有回报。

随后，大家也知道，2015年，前海领涨。2019年至2020年，前海再度领涨。在前海自贸区，任何规划、任何建设动作，都将秒变二手房挂牌价。