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陈思烺:联合办公可以分摊很多成本

企选址 | 时间 : 2021-03-22 16:44:02 549人已浏览

导语:自从去年第四季度以来,不少金融企业开始大范围撤离,深圳写字楼市场出现了退租的迹象,再加上新商务区有大量新项目入市,将导致空置率进一步上升。福田中心商务区作为目前深圳写字楼最集中的区域,其写字楼空置率却在逐步上升,租金也随之下降。

不像传统的住宅市场,一线城市的写字楼市场一般都被认为供过于求。办公室租赁状况是经济发展的晴雨表,广州、深圳等成熟商务中心区的办公室市场正在悄然改变。


据世邦魏理仕数据显示,北京、上海、深圳等地写字楼市场空置率居高不下,连续创下多个“纪录”。

2018年第三季度,北京写字楼市场空置率上升至10.9%,为近八年来最高水平;今年上半年,上海写字楼市场空置率最高,达18.5%,为近十年来最高。


放眼深圳全境,第一戴维斯公司的最新报告显示,第三季度深圳甲级写字楼空置率已达22.4%,较去年同期上升4.8%,宝安区等部分地区超过50%,而南山区未来两年有大量新增供应,空置率或继续上升;第三季度广州甲级写字楼空置率下降0.6个百分点,至3.7%,创下历史新低。


与一线城市一样,广深两地的写字楼市场却呈现出“冰火两重天”的特点。自从去年第四季度以来,不少金融企业开始大范围撤离,深圳写字楼市场出现了退租的迹象,再加上新商务区有大量新项目入市,将导致空置率进一步上升。


一城“冰火两重天”


办公楼空置率的市场变化情况,在一定程度上可以从广深地标超高层建筑窥见一二。


《中国经营报》记者近日分别走访了广州、深圳的部分写字楼区域,发现广州写字楼空置率持续走低,创下历史新低;而深圳则相反,由于部分区域空置率持续上升,租金整体略有下降。


戴德梁行第三季报告显示,珠江新城商务区部分物业减租,平均租金较上年同期下跌1.0%,从而带动租赁成交,在没有新增供应的情况下,全城空置率跌至3.9%,再创新低。


福田中心商务区作为目前深圳写字楼最集中的区域,其写字楼空置率却在逐步上升,租金也随之下降。

就拿平安金融中心这深圳最高的地标建筑来说,在2016年竣工时,租金曾一度接近每平方米600元,而根据中原地产的数据,目前的租金集中在每平方米400-500元之间。


戴德梁行分析指出,对福田区来说,第三季度租金平均每月下降2.5%至272.6元/平方米,空置率上升1.05个百分点至15.47%。


主客群金融业面临的宏观环境近期并未好转,行业难言复苏,金融类企业需求萎缩,加之中心城区租金较高,市场小幅下跌。


租价的差异也是影响广深两地空置率的一个重要因素。


据戴德梁行数据显示,广州两个房价最高的地区是珠江新城和体育中心,甲级写字楼平均月租金分别为每平方米211.3元和187.8元;


与深圳房价最高的福田、南山区相比,甲级写字楼平均月租分别为272.6元/平方米、229.1元/平方米,相差较大。


“广深两地写字楼空置率差异较大,这与租金水平、产业结构有关,”太平戴维斯商务大厦租赁部资深主管黎青山向记者分析。香港和深圳的GDP差不多,但是写字楼的租金却相差三倍,因为香港的高端服务行业可以承受较高的租金,广州和深圳也有大量的贸易、物流企业,产业结构决定了对高端写字楼的需求较小,租金相对较低,而且供求关系比较容易达到平衡。


新的商务区的空置率仍然很高。


作为一线城市的广州和深圳,近几年不断拓展新的商务区域,写字楼供应的增加可能会进一步导致空置率上升。


就深圳而言,目前重点建设的南山前海商务中心区,在近两年内已经建成了一批写字楼。根据高力国际报道,今年上半年,深圳南山前海片区甲级写字楼空置率高达65.7%,其中超过一半的面积都是空置的。

日前,记者走访前海写字楼市场发现,前海桂湾片区主要项目为华润前海中心和卓越前海壹号,周边多栋全新写字楼,人流稀少,一层商铺也都处于招商状态,暂时没有商铺入市,一名现场施工人员告诉记者,“这些楼都是这两年盖的,有些还在施工。


华润前海大厦总建筑面积约34万平方米,由三座高达300米的国际甲级写字楼组成,为本年度前海地区新增供应的最大项目。


华润置地相关负责人对本报记者表示,“华润前海中心项目总投资约200亿元,是华润置地首个为众多客户打造的金融综合体。预期在2019年底至2020年初交付,其中自持比例为50%。但对记者提出的项目租赁情况以及如何应对高空置率片区等问题却没有做出回应。


值得一提的是,作为商业地产巨头,华润置地近年来在写字楼领域的投资力度有目共睹,2018年,该公司在建和拟建的写字楼项目楼面面积分别为229.15万平方米和63.29万平方米,而同期在营写字楼面积只有63.29万平方米,这意味着未来几年入市写字楼面积将增加3.6倍。


因为前海地区空置率一直居高不下,当地政府出台了一些补贴措施。租车中介陈先生告诉记者:“现在前海大部分写字楼都有政府补贴的租车,租车面积不少于150平方米就可以了,但是公司注册地址必须是前海。


另外一家租赁公司中介人林女士则透露了更多信息,“这种租金补贴按企业类型分为三类,补贴范围为


30%~50%,最高补贴金额为300万~500万元,可以连续补贴3年,一般是今年申请,明年补贴今年租金,总体上还是要看企业的基本情况。


六月十七日,深圳市前海深港现代服务业合作区管理局发布《关于在前海深港现代服务业合作区推动企业回租办公用房的通知》(以下简称《回租补贴办法》)。


合署办公成为租赁的主力。


新商务区的大量新建写字楼将导致供过于求,冲击现有写字楼市场,导致空置率进一步上升。


SantaDavies的报告指出,2019年第三季度,深圳甲级写字楼市场新进9个项目(总共11栋写字楼),全年新增供应约69.1万平方米,是2018年同期的3.1倍。

到2019年第三季度,全市甲级写字楼存量较上年同期增加11.4%,达到676.9万平方米。


《戴德梁行报告》还指出,第四季度广州甲级写字楼市场将有三个项目集中入市,新增约24万平方米,届时越秀和珠江新城两大商务区近两年内将不会有新增待入市场,全市存量将升至509.9万平方米。


在新增大量供应的情况下,联合办公的兴起成为吸纳新增及空置写字楼的主要力量。另外,在不少公司退租、改租的情况下,联合办公也成了商务写字楼领域的黑马,甚至开始承接不少用户退出甲级写字楼。


公司ATLAS寰图首席执行官陈思烺在接受访问时曾表示,“实际上,中国数量巨大的中小型企业也有租赁甲级写字楼的需求,此时我们发现,联合办公可以分摊很多成本,降低进入门槛,吸引中小型企业入驻,通过精细化经营,我们还可以为租户提供更多样化的产品线。


自2015年以来,联合办公行业的增长已经开始爆发。而在广州、深圳两大市场,联合办公业务继续加速扩张。


根据高力国际的统计,2018年深圳共有60多家联合办公空间运营商。戴德梁行发布的《大中华区联合办公空间报告》显示,目前广州地区约有40家大型联合办公空间,分布在甲级、乙级写字楼、创意园中。

寰图相关负责人告诉记者,受经济形势影响,不少企业下调了各自行业的未来经营展望,进而缩减了开支,节约了成本,而捆绑办公的进驻,灵活方便的办公策略,可以满足企业对装修费用的分摊,以及办公运营风险的要求。

网站资料显示,寰图一间合用办公室每月仅需2380元,并包括前台接待,行政服务支援,免费茶水等相关服务,对于雇主来说,可以有效降低各项成本。


深圳投资部副总经理兼总经理吴睿指出,早期联合办公主要是为初创企业服务。但是,由于创业企业租赁能力低,租期短,续约率低等特点,使得联合办公的盈利空间不大。


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