甲等写字楼的存量、租金、空置率，直接反映了一个城市高端服务业的发展水平，其租金变化也直接反映了一个城市商业的活力。

下一步根据租金水平看谁是中国的商务第一城？

今天CAIC数据库公布的数据显示，重点城市写字楼平均第二季度租金排名如下：

根据写字楼的租金水平，主要城市可以划分为三个档次。

仅有北京一家，是目前中国(内地)唯一一家日均10元以上的城市。展示北京作为中国商业之都的地位，不可撼动。

第三档是杭州、南京和重庆，平均租金是每㎡3.29元，相当于沪穗深两市的一半。

01。

北京是中国(内地)服务部门在产业结构中所占比例最高的城市，占83.5%。比较来看，上海占72.7%，广州占71.62%，深圳占60.9%。

不止这些，北京还是世界500强企业最多的城市，有56家世界500强企业落户纽约、伦敦和东京。上海有7个，深圳有7个，广州有3个。

据美国《财富》杂志2019年全球500强企业排行榜统计。

北京是中国服务业产值最高的城市，也是世界500强企业最多的城市，其对写字楼的需求自然是最大的，其租金遥遥领先也不足为奇。

下面是一季度国内主要CBD的租金排名，北京金融街以700元/㎡/月的价格稳居全国第一，中关村以401.79元的价格位居全国第二，横扫国贸、陆家嘴、福田、珠江新城等CBD。

即便是在全球范围内，北京的写字楼租金也是最高的。下面是第一太平戴维斯对五个主要城市标杆房产的平均租金排名：

以甲级写字楼的存量来看，4个一线城市如下：

上述数据选自太平戴维斯发布的《2018中国写字楼报告》，其中上海、北京、深圳、广州等四个一线城市的甲级写字楼存量最多。

在这些城市中，上海和北京的甲级写字楼的存量都超过了1000万平方米，而深圳和广州大约是京沪的二分之一，都在500万平方米左右。

数据显示，其他城市甲级写字楼存量(2018年)数据不足，只能作2017年的参考。

02。

受到疫情的影响，一线城市写字楼租金在第二季度集体下降，北上深的平均租金水平也达到了三年来的最低点。

在七个主要城市中，只有重庆的房租环比上升。

首先，一线城市写字楼租金下跌，并非爆发疫情时才出现的现象。

一线城市写字楼市场自2018年二季度以来一直处于低迷状态，目前已连续8个季度下滑，整体跌幅达14%，反映出近两年来企业租金承受能力持续下滑。

2017年至2020一线城市写字楼租金变动趋势。

据统计，广州地区的写字楼租金为全国最高，达95.1%。在主要城市中只有一个出租率超过90%的城市，在一线城市中也是唯一一个出租率没有下降的城市。

南京、上海、深圳、重庆的写字楼出租率均未超过80%，也就是说空置率均在20%以上。

同时，CAIC数据库也发布了第二季度各城市写字楼空置量的排名：

据统计，上海写字楼空置量最大，达312.2万平方米，深圳达165.1万平方米，而广州仅为26万平方米，低于其他二线城市。

与此相对应，广州写字楼的去化周期也最短，为18个月，南京写字楼的去化周期最长，为103个半月。

全国空置率最低，租金抗跌势最强，空置存量全国最低，去化周期全国最短，所以在广州购买优质写字楼，基本不愁租。

但是，我认为广州也应该适度增加写字楼供应量，因为广州写字楼在现阶段的租金水平上，与上海、深圳相比，已经没有优势了。通过增加供应，深圳、上海实现了写字楼租金的稳定下降，值得广州借鉴。

因此，我一直认为，写字楼的空置率并不是越低越好，广州的空置率太低，导致租金优势降低，这也在一定程度上增加了城市的商业经营成本。

比如，从写字楼的净吸收能力来看，空置率最高的深圳，同时也是写字楼吸收能力最强的城市，说明深圳的商业活力依然突出，空置率高更多是由于供应过多，而非经济下滑。