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写字楼净吸纳能力看,空置率最高的深圳

企选址 | 时间 : 2021-03-22 18:31:47 71人已浏览

导语:甲等写字楼的存量、租金、空置率,直接反映了一个城市高端服务业的发展水平,其租金变化也直接反映了一个城市商业的活力。上述数据选自太平戴维斯发布的《2018中国写字楼报告》,其中上海、北京、深圳、广州等四个一线城市的甲级写字楼存量最多。

甲等写字楼的存量、租金、空置率,直接反映了一个城市高端服务业的发展水平,其租金变化也直接反映了一个城市商业的活力。

下一步根据租金水平看谁是中国的商务第一城?


今天CAIC数据库公布的数据显示,重点城市写字楼平均第二季度租金排名如下:


根据写字楼的租金水平,主要城市可以划分为三个档次。


仅有北京一家,是目前中国(内地)唯一一家日均10元以上的城市。展示北京作为中国商业之都的地位,不可撼动。


目前沪穗深两市租金差距降至近几年来最低,可共同归结为二档,平均租金6.6元/㎡/天,仅为北京的56%。

第三档是杭州、南京和重庆,平均租金是每㎡3.29元,相当于沪穗深两市的一半。


01。


北京是中国(内地)服务部门在产业结构中所占比例最高的城市,占83.5%。比较来看,上海占72.7%,广州占71.62%,深圳占60.9%。


不止这些,北京还是世界500强企业最多的城市,有56家世界500强企业落户纽约、伦敦和东京。上海有7个,深圳有7个,广州有3个。


据美国《财富》杂志2019年全球500强企业排行榜统计。


北京是中国服务业产值最高的城市,也是世界500强企业最多的城市,其对写字楼的需求自然是最大的,其租金遥遥领先也不足为奇。


下面是一季度国内主要CBD的租金排名,北京金融街以700元/㎡/月的价格稳居全国第一,中关村以401.79元的价格位居全国第二,横扫国贸、陆家嘴、福田、珠江新城等CBD。


即便是在全球范围内,北京的写字楼租金也是最高的。下面是第一太平戴维斯对五个主要城市标杆房产的平均租金排名:


以甲级写字楼的存量来看,4个一线城市如下:


上述数据选自太平戴维斯发布的《2018中国写字楼报告》,其中上海、北京、深圳、广州等四个一线城市的甲级写字楼存量最多。


在这些城市中,上海和北京的甲级写字楼的存量都超过了1000万平方米,而深圳和广州大约是京沪的二分之一,都在500万平方米左右。


数据显示,其他城市甲级写字楼存量(2018年)数据不足,只能作2017年的参考。

02。


受到疫情的影响,一线城市写字楼租金在第二季度集体下降,北上深的平均租金水平也达到了三年来的最低点。


在这些因素中,北京的环比降幅最大,为4.5%,上海为3.7%,深圳为2.7%,广州的抗跌性最强,降幅为0。

在七个主要城市中,只有重庆的房租环比上升。


首先,一线城市写字楼租金下跌,并非爆发疫情时才出现的现象。


一线城市写字楼市场自2018年二季度以来一直处于低迷状态,目前已连续8个季度下滑,整体跌幅达14%,反映出近两年来企业租金承受能力持续下滑。


2017年至2020一线城市写字楼租金变动趋势。


据统计,广州地区的写字楼租金为全国最高,达95.1%。在主要城市中只有一个出租率超过90%的城市,在一线城市中也是唯一一个出租率没有下降的城市。

南京、上海、深圳、重庆的写字楼出租率均未超过80%,也就是说空置率均在20%以上。


同时,CAIC数据库也发布了第二季度各城市写字楼空置量的排名:


据统计,上海写字楼空置量最大,达312.2万平方米,深圳达165.1万平方米,而广州仅为26万平方米,低于其他二线城市。


与此相对应,广州写字楼的去化周期也最短,为18个月,南京写字楼的去化周期最长,为103个半月。


全国空置率最低,租金抗跌势最强,空置存量全国最低,去化周期全国最短,所以在广州购买优质写字楼,基本不愁租。


但是,我认为广州也应该适度增加写字楼供应量,因为广州写字楼在现阶段的租金水平上,与上海、深圳相比,已经没有优势了。通过增加供应,深圳、上海实现了写字楼租金的稳定下降,值得广州借鉴。


因此,我一直认为,写字楼的空置率并不是越低越好,广州的空置率太低,导致租金优势降低,这也在一定程度上增加了城市的商业经营成本。

比如,从写字楼的净吸收能力来看,空置率最高的深圳,同时也是写字楼吸收能力最强的城市,说明深圳的商业活力依然突出,空置率高更多是由于供应过多,而非经济下滑。


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